Aidatını ödemeyen kat malikine karşı ne yapılabilir?

Aidat ödeme yükümlülüğü ve paylaşım esası

Kanun, aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça her kat malikini giderlere ve avansa katılmakla yükümlü tutar. Dağılım, giderin türüne göre iki farklı esasa dayanır.

Anagayrimenkul, kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulün bütünüdür. Bağımsız bölüm, anagayrimenkulün ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olup kanuna göre bağımsız mülkiyete konu olan bölümüdür. Ortak yerler, anagayrimenkulün bağımsız bölümler dışında kalıp korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerleridir. Arsa payı, arsanın kanundaki esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet payıdır.

Kat maliki, ortak yer ya da tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçerek payını ödemekten kaçınamaz. Kullanma hakkı, kat maliklerinin ortak malik sıfatıyla paydaşı oldukları ortak yerler üzerindeki faydalanma haklarıdır. Kendi bağımsız bölümünün durumu yüzünden bunlardan faydalanmaya ihtiyacı olmadığını ileri sürmesi de onu bu borçtan kurtarmaz.

• Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak katılınır.
• Anagayrimenkulün sigorta primleri ile bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri arsa payı oranında paylaşılır.
• Yönetici aylığı gibi diğer giderler, ortak tesislerin işletme giderleri ve giderler için toplanacak avans da arsa payı oranında paylaşılır.

Dayanak: KMK md. 20, KMK md. 2

Dava açma ve icra takibi

Gider ya da avans payını ödemeyen kat maliki hakkında dava açılabilir ve icra takibi yapılabilir. Bu yolu yönetici kullanabilir. Diğer kat maliklerinden her biri de bu yolu kullanabilir.

Dava ve takip; yönetim planına, Kat Mülkiyeti Kanunu'na ve genel hükümlere göre yürütülür. Bu nedenle yönetim planınızda bu konuda bir düzenleme olup olmadığına da bakın.

Kesinleşen işletme projeleri ve kat malikleri kurulunun işletme giderleriyle ilgili kararları için ayrı bir hüküm vardır. Kanun bunları, İcra ve İflas Kanununun 68 inci maddesinin 1 inci fıkrasında belirtilen belgelerden sayar. Bunun takipteki sonuçları için bir hukukçuya danışmanız yararlı olur.

Dayanak: KMK md. 20, KMK md. 37

Gecikme tazminatı

Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki, gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Tazminat, ödemede gecikilen günler için aylık yüzde beş hesabıyla bulunur.

Kanun, payın tamamını ödemeyen kat malikinden söz eder. Bu nedenle borcun yalnız bir kısmını ödeyen kat maliki de bu hükmün kapsamına girer.

Dayanak: KMK md. 20

Kiracı ve bağımsız bölümden faydalananların sorumluluğu

Kat malikinin payına düşen gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından başkaları da sorumludur. Bağımsız bölümlerin birinden kira sözleşmesine, oturma hakkına ya da başka bir sebebe dayanarak devamlı faydalananlar bu kapsamdadır. Bu kişiler, kanunun ifadesiyle müştereken ve müteselsilen sorumludur.

Kiracının sorumluluğu ise ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır. Kiracının bu borç için yaptığı ödeme, kira borcundan düşülür.

Dayanak: KMK md. 22

Kanuni ipotek ve alacağın önceliği

Kat malikinin borcu, bağımsız bölümden devamlı faydalananların sorumluluğu yoluyla da alınamazsa kanuni ipotek hakkı tescil edilir. Bunun için aşağıdaki koşullar birlikte aranır.

Kanun, Türk Medenî Kanununun 893 üncü maddesinin son fıkrası hükmünün burada da uygulanacağını belirtir. Bu fıkranın içeriği verilen metinde yer almaz; ayrıntı için bir hukukçuya danışın.

Kat maliklerinin, gider borcunu ödemeyen kat malikinden ya da diğer sorumlulardan olan alacakları önceliklidir.

• Kat malikinin borcunun mahkemece tespit edilmiş olması gerekir.
• Yönetici varsa yöneticinin, yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemi gerekir.
• İpotek, borç tutarı için diğer kat malikleri lehine, borcunu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine tescil edilir.

Dayanak: KMK md. 22

İşletme projesi: borcun dayanağını sağlam kurun

İşletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır. Kurulca kabul edilmiş bir işletme projesi yoksa yönetici gecikmeksizin geçici bir işletme projesi yapar. Bu geçici proje, en geç üç ay içinde kat malikleri kurulunda onaylanıncaya kadar geçerlidir.

Proje, kat maliklerine ya da bağımsız bölümden fiilen yararlananlara bildirilir. Bildirim imzaları karşılığında ya da taahhütlü mektupla yapılır. En geç üç ay içinde projenin aynen ya da değiştirilerek kabulüne yönelik genel kurulda karar alınır.

• Anagayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmini gelir ve gider tutarları gösterilir.
• Tüm giderlerden her kat malikine KMK md. 20'deki esaslara göre düşecek tahmini miktar gösterilir.
• Her kat malikinin KMK md. 20'deki esaslara göre vermesi gereken avans tutarı gösterilir.

Dayanak: KMK md. 37, KMK md. 20

Sık sorulan sorular