Yönetim planı nedir, neleri düzenler, nasıl değişir?

Yönetim planı nedir?

KMK md. 27'ye göre anagayrimenkul, kat malikleri kurulunca yönetilir. KMK md. 2'ye göre anagayrimenkul, kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulün bütünüdür. Yönetim tarzını da bu kurul kararlaştırır; ancak kanunların emredici hükümleri saklıdır.

KMK md. 2'ye göre bağımsız bölüm, anagayrimenkulün ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli bölümüdür. Bu bölümler, kanun hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olur. Bağımsız bölüm üzerindeki mülkiyet hakkına kat mülkiyeti, bu hakka sahip olanlara kat maliki denir.

KMK md. 28, yönetim planını bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmünde sayar.

Dayanak: KMK md. 2, KMK md. 27, KMK md. 28

Yönetim planı neleri düzenler?

KMK md. 28'e göre yönetim planı aşağıdaki konuları düzenler. Kanun, sayılan konuların yanında yönetime ait diğer hususları da anar.

Yönetici ve denetçilerin alacakları ücret, planın düzenlediği konular arasındadır. Verilen maddeler bu ücret için bir tutar ya da oran belirlemez.

• Yönetim tarzı.
• Kullanma maksat ve şekli.
• Yönetici ve denetçilerin alacakları ücret.
• Yönetime ait diğer hususlar.

Dayanak: KMK md. 28

Planda hüküm yoksa ne olur?

Her konu yönetim planında yer almayabilir. KMK md. 28'e göre planda hüküm bulunmayan hallerde, anagayrimenkulün yönetiminden doğacak anlaşmazlıklar bu kanuna ve genel hükümlere göre karara bağlanır.

KMK md. 33'e göre sulh mahkemesine başvurulduğunda hâkim önce ilgilileri dinler. Sonra bu kanuna ve yönetim planına göre derhal kararını verir. Bunlarda bir hüküm yoksa genel hükümlere ve hakkaniyet kaidelerine göre karar verir. Kararın, hâkimin tespit edeceği kısa bir süre içinde yerine getirilmesi lüzumu ilgiliye tefhim veya tebliğ edilir.

Dayanak: KMK md. 28, KMK md. 33

Yönetim planı kimleri bağlar?

KMK md. 28'e göre yönetim planı ve onda yapılan değişiklikler aşağıdaki kişileri bağlar.

Bir bağımsız bölüm üzerinde mülkiyet hakkına sahipseniz KMK md. 2'ye göre kat malikisiniz; plan bütün kat maliklerini bağlar. Verilen maddeler külli ve cüzi halef terimlerini tanımlamaz. Durumunuzun bu terimlere girip girmediğini öğrenmek için bir hukukçuya danışın.

• Bütün kat malikleri.
• Kat maliklerinin külli ve cüzi halefleri.
• Yönetici ve denetçiler.

Dayanak: KMK md. 2, KMK md. 28

Yönetim planı nasıl değiştirilir?

KMK md. 28'e göre yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. Kanun burada yalnız toplantıya katılanları değil, bütün kat maliklerini anar. Kat maliklerinin 33. maddeye göre mahkemeye başvurma hakları saklıdır.

KMK md. 2'ye göre arsa payı, arsanın bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet paylarıdır. Oyların kişi sayısına mı arsa payına mı göre sayılacağı konusunda verilen maddelerde açık bir hüküm yok. Yönetim planınıza bakın ya da bir hukukçuya danışın.

Yönetim planının ve sonradan yapılan değişikliklerin tarihi, kat mülkiyeti kütüğünün Beyanlar hanesinde gösterilir. Verilen maddelerde bu işlemi kimin hangi usulle yapacağına dair açık bir hüküm yok.

• Değişiklik, bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyuyla kabul edilir.
• Değişikliğin tarihi, kat mülkiyeti kütüğünün Beyanlar hanesinde gösterilir.
• Değişiklik yönetim planına bağlanır ve kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında saklanır.

Dayanak: KMK md. 2, KMK md. 28

Karara itiraz ve mahkeme yolu

KMK md. 28, kat maliklerinin 33. maddeye göre mahkemeye başvurma haklarını saklı tutar. KMK md. 33'e göre kat malikleri kurulu kararlarına karşı iptal davası açma hakkı iki gruba tanınır. Birincisi, toplantıya katılıp 32. madde gereğince aykırı oy kullanan kat malikidir. İkincisi, toplantıya katılmayan kat malikidir.

Dava, anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesinde açılır ve süreler aşağıdaki gibidir. Kararın yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz. Böyle bir durumdan şüpheleniyorsanız bir hukukçuya danışın.

Bir kat maliki ya da onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimse borç ve yükümlerini yerine getirmeyebilir. Bundan zarar gören kat maliki veya kat malikleri, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir. Tespit edilen sürede hâkimin kararını yerine getirmeyenlere, aynı mahkemece ikiyüz elli Türk Lirasından ikibin Türk Lirasına kadar idari para cezası verilir. Kanun ayrıca 25. madde hükmünü saklı tutar; bu madde yazının dayandığı maddeler arasında yer almıyor.

• Toplantıya katılıp aykırı oy kullanan kat maliki: karar tarihinden başlayarak bir ay içinde.
• Toplantıya katılmayan kat maliki: kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde. Altı ay, ayrı bir dava hakkı değil, en geç sınırdır.

Dayanak: KMK md. 28, KMK md. 33

Sık sorulan sorular