Apartman yöneticisi nasıl seçilir, görevleri nelerdir?

Yönetici kimdir, ne zaman zorunludur?

Kanun, kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulün bütününe anagayrimenkul der. Anagayrimenkulün ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olup bu Kanun hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan bölümlerine bağımsız bölüm denir. Bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkına sahip olanlara kat maliki denir.

Kat malikleri anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından ya da dışarıdan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilir. Bu kimseye yönetici, kurula yönetim kurulu denir. Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa yönetici atanması mecburidir. Bütün bölümler bir kişinin mülkiyetindeyse, malik kanunen yönetici durumundadır.

Yöneticinin adı, soyadı, iş ve ev adresi anagayrimenkulün kapısı yanına veya girişte görülecek bir yere çerçeve içinde asılmak zorundadır. Bu yapılmazsa ilgilinin başvurusu üzerine mahkemece idari para cezası verilir. Ceza, yöneticiye veya yönetim kurulu üyelerinin her birine elli Türk Lirasından ikiyüzelli Türk Lirasına kadar verilir.

Dayanak: KMK md. 2, KMK md. 34

Yönetici nasıl seçilir ve değiştirilir?

Yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır. Arsa payı, arsanın bu Kanunda yazılı esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet payıdır. Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır. Eski yönetici tekrar atanabilir.

Kat malikleri yönetimde anlaşamaz ya da toplanıp yönetici atayamazsa, kat maliklerinden biri sulh mahkemesine başvurabilir. Bu başvuru üzerine ve mümkünse diğer malikler de dinlendikten sonra, sulh mahkemesince bir yönetici atanır. Bu yönetici, kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine aynen sahiptir ve kat maliklerine karşı sorumludur.

Sulh mahkemesince atanan yönetici, atanmasından altı ay geçmedikçe kat malikleri kurulunca değiştirilemez. Ancak haklı bir sebep çıkarsa, onu atamış olan sulh mahkemesi değiştirmeye izin verebilir.

• Yönetici atanırken kendisiyle yapılan sözleşmede teminat göstermesi şart edilebilir.
• Sözleşmede böyle bir şart olmasa bile, haklı bir sebep çıkarsa kat malikleri kurulu yöneticiden teminat göstermesini isteyebilir.
• Kat malikleri kurulu, haklı bir sebep çıkarsa yöneticiyi her zaman değiştirebilir.

Dayanak: KMK md. 2, KMK md. 34, KMK md. 41

Yöneticinin görevleri nelerdir?

Yöneticinin görevleri yönetim planında belirtilir. Yönetim planında aksine hüküm olmadıkça yönetici aşağıdaki işleri görür.

Yönetici avansı, yönetim planında gösterilen zamanda toplar. Böyle bir zaman gösterilmemişse, avansı her takvim yılının ilk ayı içinde toplar. Avans, işletme projesi onaylanıncaya kadar kat maliklerinden toplanır.

KMK md. 34'teki şartları taşıdığı hâlde yönetici atanmamış anagayrimenkulde, aşağıdaki işlerin yaptırılmasından kat malikleri müştereken sorumludur.

• Kat malikleri kurulunca verilen kararları yerine getirmek.
• Anagayrimenkulün gayesine uygun kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirleri almak.
• Anagayrimenkulü sigorta ettirmek.
• Genel yönetim işleri, korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri, asansör, kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ile sigorta için avans toplamak.
• Yönetimle ilgili diğer bütün ödemeleri kabul etmek ve yönetim dolayısıyla doğan borçları ödemek.
• Kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa bağımsız bölümlere ait kiraları toplamak.
• Anagayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatı kabul etmek.
• Anagayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesine veya bir hakkın kaybına meydan vermeyecek tedbirleri almak.
• Anagayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirleri onlar adına almak.
• Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapmak, kanuni ipotek hakkını kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirmek.
• Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak için muteber bir bankada, kendi adına fakat yönetici sıfatı gösterilerek hesap açtırmak.
• Kat malikleri kurulunu toplantıya çağırmak.
• Asansörlerin güvenli işletilmesi için aylık bakımlarını ve yıllık kontrollerini ilgili teknik düzenlemelere uygun yaptırmak ve bu işlerin ücretlerini ödemek.

Dayanak: KMK md. 34, KMK md. 35

Defter tutma, belge saklama ve hesap verme

Yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarını, yapılan ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini, bütün giderleri deftere tarih sırasıyla yazmak zorundadır. Bu defteri, giderlerin belgelerini ve diğer bütün belgeleri bir dosyada saklamak da mecburdur.

Yönetici bu defteri, her takvim yılının bitmesinden başlayarak bir ay içinde notere kapattırmak zorundadır. Kanun, bu görevleri yerine getirmeyen yöneticiye ceza uygulanacağını belirtir.

Yönetici, anagayrimenkul dolayısıyla o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapılan giderlerin hesabını kat malikleri kuruluna vermekle yükümlüdür. Hesap, yönetim planında yazılı zamanlarda verilir; böyle bir zaman yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde verilir. Kat maliklerinin yarısı isterse, arsa payları ne olursa olsun, yönetim planında yazılı zamanlar dışında da hesabın gösterilmesi istenebilir.

Dayanak: KMK md. 36, KMK md. 39

Yöneticinin sorumluluğu ve hakları

Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. Kural olarak vekilin haklarına da sahiptir. Kat malikleri kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalar, kat maliklerini temsilen yöneticiye karşı açılabilir. Toplu yapılarda bu davalar, ada veya toplu yapı temsilciler kurulunca seçilen yöneticiye karşı açılabilir.

Yönetici, açılan davayı bütün kat maliklerine ve varsa ada veya toplu yapı temsilciler kuruluna duyurur. Kurul kararı iptal edilirse bu konudaki yargılama giderleri ortak giderlerden karşılanır.

Kat malikleri, yöneticinin noter aracılığıyla yaptırdığı ihtara rağmen borç ve yükümlerini vaktinde ve tamamen yerine getirmezse yönetici sözleşmesini feshedebilir. Bu durumda hiçbir tazminat ödemeye mecbur olmadan yöneticilikten çekilebilir. Bu yüzden uğradığı zararın tazminini kat maliklerinden isteyebilir.

• Yönetim planında ya da kendisiyle yapılan sözleşmede ücret tayin edilmemiş olsa bile yönetici kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebilir.
• Kat malikleri arasından atanan yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağına ve katılacaksa hangi oranda katılacağına kat malikleri kurulu karar verir.
• Bu konuda karar alınmamışsa, yönetici yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz.

Dayanak: KMK md. 38, KMK md. 40

Yönetimin denetlenmesi

Kat malikleri kurulu, yöneticinin bu görevdeki tutumunu devamlı olarak denetler. Hesapların denetlenmesi için yönetim planında belli bir zaman konulmamışsa bu denetim her üç ayda bir yapılır. Haklı bir sebep çıkarsa hesap denetimi her zaman yapılabilir.

Kurul denetim işini, kat malikleri arasından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçilecek bir denetçiye ya da üç kişilik bir denetim kuruluna verebilir. Bu durumda denetçi veya denetim kurulu, yönetim planında yazılı zamanlarda kurula rapor verir. Zaman yazılmamışsa rapor her takvim yılının birinci ayı içinde verilir.

Rapor, denetimin sonucunu ve anagayrimenkulün yönetim tarzı hakkındaki düşünceleri içerir. Rapor çoğaltılır ve birer örneği taahhütlü mektupla kat maliklerine gönderilir. Denetçiler raporu, kararlarını ve gerekli gördükleri diğer hususları özel bir deftere yazar, tarih koyup imzalar. Bu defterin sayfaları birden başlayarak sırayla numaralanır ve her sayfası noter mührüyle tasdik edilir.

Dayanak: KMK md. 41

Sık sorulan sorular