İşletme projesi nedir, nasıl hazırlanır ve kabul edilir?

İşletme projesi nedir?

İşletme projesi, anagayrimenkulün bir yıllık yönetimine ilişkin tahmini gelir ve giderleri gösterir. Anagayrimenkul, kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulün bütünüdür. İşletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır.

Bağımsız bölüm, anagayrimenkulün ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olup bağımsız mülkiyete konu olan bölümüdür. Bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkına kat mülkiyeti, bu hakka sahip olanlara kat maliki denir. Kanuna göre projede özellikle şu bilgiler gösterilir:

• Anagayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmini olarak gelir ve gider tutarları.
• Tüm giderlerden her kat malikine, KMK md. 20'deki esaslara göre düşecek tahmini miktar.
• Her kat malikinin KMK md. 20'deki esaslara göre vermesi gereken avans tutarı.

Dayanak: KMK md. 37, KMK md. 2

Giderler kat maliklerine nasıl paylaştırılır?

Projede her kat malikine düşecek tahmini miktar, KMK md. 20'deki esaslara göre gösterilir. Bu esaslar, kat malikleri arasında başka türlü bir anlaşma olmadıkça uygulanır.

Arsa payı, arsanın bu Kanunda yazılı esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet paylarıdır. Ortak yerler ise anagayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında kalıp korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerleridir. Aşağıdaki listede hangi giderin eşit olarak, hangisinin arsa payı oranında paylaşıldığı yer alır.

Kat malikleri, ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçerek gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz. Bağımsız bölümünün durumu yüzünden bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürerek de kaçınamaz.

• Eşit olarak: kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ile bunlar için toplanacak avans.
• Arsa payı oranında: anagayrimenkulün sigorta primleri.
• Arsa payı oranında: bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri.
• Arsa payı oranında: yönetici aylığı gibi diğer giderler, ortak tesislerin işletme giderleri ve giderler için toplanacak avans.

Dayanak: KMK md. 37, KMK md. 20, KMK md. 2

Projeyi kim, ne zaman hazırlar?

Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş bir işletme projesi yoksa yönetici gecikmeksizin geçici bir işletme projesi yapar. Kanun, bu geçici projenin en geç üç ay içinde kat malikleri kurulunda onaylanıncaya kadar yapılmasını öngörür.

Yönetim planında aksine hüküm olmadıkça yönetici, işletme projesi onaylanıncaya kadar kat maliklerinden avans toplar. Avans, yönetim planında gösterilen zamanda toplanır. Planda böyle bir zaman gösterilmemişse her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır.

Bu avans; genel yönetim işleri, korunma, onarım ve temizlik gibi bakım işleri, asansör, kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ile sigorta içindir. Yönetim planında aksine hüküm olmadıkça yönetici, topladığı paraları ve avansları yatırmak için muteber bir bankada hesap açtırır. Hesap yöneticinin kendi adına, ancak anagayrimenkulün yöneticisi sıfatı gösterilerek açılır.

Dayanak: KMK md. 37, KMK md. 35

Bildirim ve genel kurulda kabul

Proje, kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara bildirilir. Bildirim imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla yapılır. Verilen maddeler bildirimi kimin yapacağını belirtmez.

En geç üç ay içinde projenin aynen veya değiştirilerek kabulüne yönelik genel kurulda karar alınır. Yönetim planında aksine hüküm olmadıkça kat malikleri kurulunu toplantıya çağırmak yöneticinin görevidir.

• Kabul edilmiş işletme projesi yoksa yönetici gecikmeksizin geçici bir işletme projesi yapar.
• Proje, kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir.
• Yönetim planında aksine hüküm olmadıkça yönetici kat malikleri kurulunu toplantıya çağırır.
• En geç üç ay içinde projenin aynen veya değiştirilerek kabulüne yönelik genel kurulda karar alınır.

Dayanak: KMK md. 37, KMK md. 35

Mevcut proje varken yeni bedelin sınırı

Mevcut bir işletme projesi varsa, geçici işletme projesi için öngörülen bedel takvim yılı başından geçerli olmak üzere her yıl belirlenir. Bu bedel, yürürlüğü devam eden işletme projesi bedelinin yeniden değerleme oranından fazla olmamak kaydıyla belirlenir. Yani sınırın ölçütü mevcut proje bedelidir; yeni bedel, mevcut bedele göre bu oranı aşamaz.

Söz konusu oran, bir önceki yıla ilişkin olarak 213 sayılı Vergi Usul Kanunu'nun mükerrer 298 inci maddesi uyarınca tespit ve ilan edilen yeniden değerleme oranıdır. Verilen madde oranın kendisini belirtmez; ilgili yıl için ilan edilen oranı kontrol etmeniz gerekir.

Belirlenen bedel, yukarıda anlatılan usulde kat malikleri kuruluna sunulur. Yani bildirim ve genel kurul kararı adımları burada da uygulanır.

Dayanak: KMK md. 37

Payını ödemeyen kat maliki

Kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleriyle ilgili kararları, İcra ve İflas Kanunu'nun 68 inci maddesinin 1 inci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır. Bunun takipte ne sonuç doğuracağını bir hukukçuya danışabilirsiniz.

Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici dava açabilir, icra takibi yapabilir. Dava ve takip yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre yapılır. Yönetim planında aksine hüküm olmadıkça yönetici, kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapar. Aynı kayıtla kanuni ipotek hakkını kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirmek de yöneticinin görevidir.

Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. KMK md. 20'nin birinci fıkrasındaki giderler, yukarıda eşit ya da arsa payı oranında paylaşıldığını anlattığımız giderlerdir. Bu giderlere bir kat malikinin ya da onun bağımsız bölümünden herhangi bir suretle faydalanan kişinin kusurlu hareketi sebep olmuş olabilir. Bu durumda gidere katılanların, yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu hakları vardır.

Dayanak: KMK md. 37, KMK md. 20, KMK md. 35

Sık sorulan sorular