Kat malikleri kurulu toplantısı nasıl yapılır?

Kurulun görevi ve olağan toplantı zamanı

Kanuna göre anagayrimenkulü kat malikleri kurulu yönetir. Anagayrimenkul, kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulün bütünüdür. Kat maliki ise bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkına sahip olan kişidir. Yönetim tarzını, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla bu kurul kararlaştırır.

Kurul yılda bir defadan az olmamak üzere, yönetim planında gösterilen zamanlarda toplanır. Planda böyle bir zaman gösterilmemişse kurul her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır.

Toplu yapılarda kural farklıdır. Buradaki kurullar en geç iki yılda bir defadan az olmamak üzere, yönetim planında gösterilen zamanlarda toplanır. Planda zaman gösterilmemişse toplantı ikinci takvim yılının ilk ayı içinde yapılır.

Dayanak: KMK md. 2, KMK md. 27, KMK md. 29

Önemli bir sebeple toplantı ve çağrı

Önemli bir sebep çıkarsa kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir. Bu toplantı, yöneticinin, denetçinin ya da kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine yapılır.

Çağrı, toplantı için istenen tarihten en az on beş gün önce yapılır. Çağrı ya bütün kat maliklerine imzalattırılır ya da taahhütlü mektupla gönderilir. Toplantının sebebi çağrıda bildirilir; bu, kanunun aradığı bir şarttır.

İlk çağrı yapılırken, ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilir. Bu kural, birinci toplantıda yeter sayının sağlanamaması ihtimali için konmuştur. İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak zaman yedi günden az olamaz.

• Önemli bir sebep çıkarsa kurul, yöneticinin, denetçinin ya da kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine toplanabilir.
• Toplantının sebebi çağrıda bildirilir.
• İkinci toplantının yeri ve tarihi ilk çağrıda belirtilir; iki toplantı arasında en az yedi gün bırakılır.
• Çağrı, istenen tarihten en az on beş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılır ya da taahhütlü mektupla gönderilir.

Dayanak: KMK md. 29

Yeter sayı ve ikinci toplantı

Kurulun toplanması için kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından yarısından fazlası gerekir. Arsa payı, arsanın bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet payıdır. Bağımsız bölüm, anagayrimenkulün ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olup bağımsız mülkiyete konu olan bölümüdür. Toplanan kurul oy çokluğuyla karar verir.

Yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantı yapılamazsa, ikinci toplantı en geç on beş gün sonra yapılır. Bu toplantıda karar yeter sayısı, katılanların salt çoğunluğudur.

Kanunda yeter sayı için ayrıca konulmuş hükümler saklıdır. Bu özel hükümler, bu rehberde ele alınan maddeler arasında yer almıyor. Konunuz için özel bir yeter sayı olup olmadığını öğrenmek için yönetim planınıza bakın ya da bir hukukçuya danışın.

Dayanak: KMK md. 2, KMK md. 29, KMK md. 30

Oy hakkı ve vekâlet

Her kat maliki, arsa payı oranına bakılmaksızın, bir tek oy hakkına sahiptir. Birden fazla bağımsız bölümü olan kat maliki, her bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkına sahiptir. Ancak bölüm sayısı ne olursa olsun, bu kişinin oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz. Oy hesabı yapılırken kesirler göz önüne alınmaz.

Bir bağımsız bölümün birden fazla maliki varsa, kurulda onları içlerinden vekâlet verecekleri biri temsil eder. Ehliyetsiz bir kat malikini kanuni mümessili temsil eder. Alınacak kararın doğrudan doğruya kendisini ilgilendirdiği kat maliki görüşmelerde hazır bulunabilir, fakat oya katılamaz.

Kat maliki oyunu yetkili bir vekil eliyle kullanabilir. Bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Ancak kırk ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tâbi taşınmazlarda bir kişi en fazla iki kişiye vekâlet edebilir.

Dayanak: KMK md. 31

Kararların deftere yazılması ve bağlayıcılığı

Kurul kararları, sayfaları birden başlayıp sırayla numaralanan bir deftere yazılır. Defterin her sayfası noter mührüyle tasdiklidir. Kararları toplantıda bulunan bütün kat malikleri imzalar. Karara aykırı oy verenler, bu aykırılığın sebebini belirterek imza koyar.

Anagayrimenkul; sözleşme, yönetim planı ve kanun hükümleri uyarınca verilecek kurul kararlarına göre yönetilir. Sözleşme, kat mülkiyetinin veya irtifakının kurulmasına ait resmi senettir. Bütün kat malikleri, onların külli ve cüzi halefleri, yönetici ve denetçiler kurul kararlarına uymakla yükümlüdür.

Anagayrimenkulün kullanılmasından ya da yönetiminden doğan anlaşmazlıkları kurul çözer ve karara bağlar. Bu, kat malikleri arasında, bunlarla yönetici ve denetçiler arasında ya da denetçilerle yöneticiler arasında çıkan anlaşmazlıkları kapsar. Karar defterinde aynı hususa dair önceki bir karar varsa, ileride çıkan anlaşmazlık kural olarak ona göre çözülür.

Dayanak: KMK md. 2, KMK md. 32

Kararlara karşı dava ve hâkimin müdahalesi

Toplantıya katılıp karara aykırı oy kullanan kat maliki, karar tarihinden başlayarak bir ay içinde iptal davası açabilir. Toplantıya katılmayan kat maliki ise kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde iptal davası açabilir. Altı ay ayrı bir dava süresi değil, üst sınırdır: Kararı öğrendikten sonraki bir aylık süre, karar tarihinden itibaren altı ayı aşamaz. Dava anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesinde açılır; yok ya da mutlak butlanla hükümsüz sayılan kararlarda süre koşulu aranmaz.

Bir kat maliki ya da onun katından kira akdi, oturma hakkı veya başka bir sebeple devamlı surette faydalanan kişi, borç ve yükümlerini yerine getirmeyebilir. Bu yüzden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesinden hâkimin müdahalesini isteyebilir. Hâkim, ilgilileri dinledikten sonra bu kanuna ve yönetim planına, bunlarda hüküm yoksa genel hükümlere ve hakkaniyet kaidelerine göre derhal kararını verir. Hâkim, kararının belirleyeceği kısa bir süre içinde yerine getirilmesi gerektiğini ilgiliye bildirir.

Bu süre içinde hâkimin kararını yerine getirmeyenlere, aynı mahkemece ikiyüz elli Türk Lirasından ikibin Türk Lirasına kadar idari para cezası verilir. Kanun bu hükümde 25 inci madde hükmünün saklı olduğunu belirtir. Bu madde, bu rehberde ele alınan maddeler arasında yer almıyor; içeriği için bir hukukçuya danışın.

Dayanak: KMK md. 33

Sık sorulan sorular