Apartmanın ortak yerleri ve kullanım kuralları

Ortak yerler nelerdir?

Ortak yerler, anagayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında kalıp korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerleridir. Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Sözleşme, kat mülkiyetinin veya irtifakının kurulmasına ait resmi senettir.

Aşağıdaki yerler ve şeyler kanun gereğince her halde ortak yer sayılır. Bunların dışında kalıp ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de ortak yer konusuna girer.

• Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar.
• Bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar ve koridorlar.
• Kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, kalorifer daireleri, yapının genel su depoları ve sığınaklar.
• Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri.
• Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları ve yangın emniyet merdivenleri.

Dayanak: KMK md. 2, KMK md. 4

Ortak yerler kimindir, nasıl kullanılır?

Kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olur. Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptir.

Bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır. Arsa payı, arsanın bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet payıdır.

Dayanak: KMK md. 16, KMK md. 2

Ortak yerleri kullanırken uyulacak kurallar

Kat malikleri bağımsız bölümlerini, eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymakla karşılıklı olarak yükümlüdür. Özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymak zorundadırlar.

Kanundaki kat maliklerinin borçlarına dair hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara, oturma (sükna) hakkı sahiplerine ve bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır. Bu borçları yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte müteselsil olarak sorumlu olur.

Kat malikleri anagayrimenkulün bakımına ve mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdur. Her kat maliki, anagayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur.

Dayanak: KMK md. 18, KMK md. 19

Ortak yerde inşaat, onarım ve boya için beşte dört yazılı rıza

Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesisler yaptıramaz. Aynı kural değişik renkte dış badana veya boya için de geçerlidir.

Bu kuralın bir istisnası vardır. Ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bölümlere zarar verdiği ve acilen onarılması gerektiği mahkemece tespit edilmiş olabilir. Anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğu da mahkemece tespit edilmiş olabilir. Bu hâllerde onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması için kat maliklerinin rızası aranmaz.

Kat maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızasıyla anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir. Anayapı, anagayrimenkulün yalnız esas yapı kısmıdır.

Dayanak: KMK md. 19, KMK md. 2

Yenilik ve ilaveler: sayı ve arsa payı çoğunluğu

Kat malikleri ortak yerlerde kendi başlarına bir değişiklik yapamaz. Ortak yerleri düzgün hâle getirecek, kullanmayı daha rahat ve kolay kılacak ya da faydayı çoğaltacak yenilik ve ilaveler bu kapsamdadır. Bunlar kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır. Bu işlerin giderleri, yeniliklerden faydalananlar tarafından faydalanma oranına göre ödenir.

Yenilik çok masraflıysa, yapının özel durumuna göre lüks bir nitelik taşıyorsa ya da bütün kat maliklerinin kullanması mutlaka gerekli yerlerde veya geçitlerde bulunmuyorsa kural değişir. Bundan faydalanmak istemeyen kat maliki gidere katılmak zorunda değildir; gideri yenilik ve ilavenin yapılmasına karar vermiş kat malikleri öder. Başlangıçta giderlere katılmayan kat maliki veya onun külli veya cüzi halefleri, yapılan lüks yenilik veya ilaveden faydalanma hakkını sonradan kazanabilir. Bunun için yenilik ve ilavelerin yapılması ve korunması giderlerine kendi arsa payları oranında katılmaları gerekir.

Engellilerin yaşamı için zorunluluk gösteren proje tadili, kat maliklerinin en geç üç ay içerisinde yapacağı toplantıda sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karara bağlanır. Toplantı bu süre içinde yapılamaz ya da talep çoğunlukla kabul edilmezse, ilgili kat malikinin talebi üzerine farklı bir yol işler. İnşaat, onarım ve tesis, bina güvenliğinin tehlikeye sokulmadığını bildiren komisyon raporuna dayanılarak ilgili mercilerden alınacak tasdikli proje değişikliği veya krokiye göre yapılır.

Dayanak: KMK md. 42, KMK md. 43

Oybirliği gereken önemli işler

Anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması gibi temliki tasarruflar ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir. Arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması da bu tür bir tasarruftur.

Anayapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadıyla kiralanması gibi önemli yönetim işleri için de bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar gerekir.

Dayanak: KMK md. 45

Sık sorulan sorular