Apartman yöneticisi ücret alır mı, aidat öder mi?

Yönetici ücret alabilir mi?

Evet. Yönetici, yönetim planında veya kendisiyle yapılan sözleşmede bir ücret tayin edilmemiş olsa bile kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebilir.

Yönetim planı, yönetim tarzını ve yönetici ile denetçilerin alacakları ücreti düzenler. Yönetim planı bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir ve yöneticiyi de bağlar.

Verilen maddelerde uygun ücretin nasıl belirleneceğine dair açık bir hüküm yok; yönetim planınıza bakın ya da bir hukukçuya danışın.

Dayanak: KMK md. 40, KMK md. 28

Yönetici aylığı nasıl paylaşılır?

Kat maliklerinden her biri, aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça yönetici aylığı gibi diğer giderlere kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür. Bu giderler için toplanacak avansa da arsa payı oranında katılır.

Arsa payı, arsanın bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet payıdır. Bağımsız bölüm, anagayrimenkulün ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olup bağımsız mülkiyete konu olan bölümüdür.

Dayanak: KMK md. 20, KMK md. 2

Kat maliki olan yönetici ortak giderlere katılır mı?

Kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye verebilir. Yönetici kat malikleri arasından atanmışsa, onun normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağını kat malikleri kurulu kararlaştırır. Katılacaksa ne oranda katılacağını da kurul belirler.

Bu konuda bir karar alınmamışsa yönetici, yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz. Başka bir deyişle, karar yoksa bu giderlerden kendi payının yalnız yarısını öder.

• Kurul kararı varsa: yöneticinin katılıp katılmayacağı ve katılma oranı bu karara göre belirlenir.
• Kurul kararı yoksa: yönetici, kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz.

Dayanak: KMK md. 40, KMK md. 34

Yönetici kat maliklerine karşı nasıl sorumludur?

Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. Kural olarak vekilin haklarına da sahiptir.

Yönetici atanırken kendisiyle yapılan sözleşmede teminat göstermesi şart edilebilir. Sözleşmede böyle bir şart olmasa bile, haklı bir sebebin çıkması hâlinde kat malikleri kurulu yöneticiden teminat göstermesini isteyebilir.

Kat malikleri kurulu, yöneticinin görevdeki tutumunu devamlı olarak denetler ve haklı bir sebebin çıkması hâlinde onu her zaman değiştirebilir. Kat malikleri yönetimde anlaşamaz veya toplanıp yönetici atayamazsa, birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri dinlendikten sonra gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesince yönetici atanır. Sulh mahkemesince atanan yönetici, bu atanma üzerinden altı ay geçmedikçe kat malikleri kurulunca değiştirilemez. Haklı bir sebep çıkarsa onu atamış olan sulh mahkemesi değiştirmeye müsaade edebilir.

Dayanak: KMK md. 38, KMK md. 40, KMK md. 34, KMK md. 41

Yükümlülüğünü yerine getirmeyen yöneticiye yaptırımlar

Yöneticinin adı ve soyadı ile iş ve ev adresinin, anagayrimenkulün kapısı yanına veya girişte görülecek bir yere çerçeve içinde asılması mecburidir. Bu yapılmazsa, ilgilinin başvurması üzerine mahkemece yöneticiye ya da yönetim kurulu üyelerinin her birine idari para cezası verilir. Maddede bu ceza elli Türk Lirasından iki yüz elli Türk Lirasına kadar olarak yazılıdır.

Yönetici; kurul kararlarını, protokolleri, ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini ve bütün giderleri 32 nci maddede sözü geçen deftere tarih sırasıyla yazmaya mecburdur. Bu defteri, giderlerin belgelerini ve diğer bütün belgeleri bir dosyada saklamak zorundadır. Defteri her takvim yılının bitmesinden başlayarak bir ay içinde notere kapattırması da mecburidir. Bu görevleri yerine getirmeyen yöneticiye 33 üncü maddenin son fıkrasında yazılı cezalar uygulanır; bu cezaların ayrıntısı verilen maddeler arasında yer almaz.

Dayanak: KMK md. 34, KMK md. 36

Yöneticinin hakları ve davalardaki yeri

Kat malikleri kendilerine düşen borç ve yükümleri, yöneticinin noterlikçe yaptırdığı ihtara rağmen vaktinde ve tamamen yerine getirmezse, yönetici sözleşmesini feshederek yöneticilikten çekilebilir. Bunun için hiçbir tazminat ödemeye mecbur değildir. Bu yüzden uğradığı zararın tazminini de kat maliklerinden isteyebilir.

Kat malikleri kurulu, ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalar, kat maliklerini temsilen yöneticiye husumet yöneltilmesi suretiyle açılabilir. Toplu yapılarda ise bu davalar, ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulunca seçilen yöneticiye husumet yöneltilmesi suretiyle açılabilir. Yönetici açılan davayı bütün kat maliklerine ve ada veya toplu yapı temsilciler kuruluna duyurur. Kurul kararının iptali hâlinde bu konudaki yargılama giderleri ortak giderlerden karşılanır.

Dayanak: KMK md. 40, KMK md. 38

Sık sorulan sorular