Kat malikleri kurulunda karar yeter sayıları

Genel kural: toplantı ve karar yeter sayısı

Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir.

Yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantı yapılamazsa, ikinci toplantı en geç on beş gün sonra yapılır. Bu toplantıda karar yeter sayısı katılanların salt çoğunluğudur.

Kanunda yeter sayı için ayrıca konulmuş olan hükümler saklıdır. Aşağıdaki bölümlerdeki işler, verilen maddelerde bu tür ayrı hükümlerle düzenlenmiştir.

Dayanak: KMK md. 30

Oy hakkı ve vekâlet

Her kat maliki, arsa payı oranına bakılmaksızın bir tek oy hakkına sahiptir. Birden fazla bağımsız bölümü olan kat maliki, her bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkına sahiptir. Ancak sahip olacağı oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz; oy hesabı yapılırken kesirler göz önüne alınmaz.

Bir bağımsız bölümün birden fazla maliki varsa, kurulda bunları içlerinden vekâlet verecekleri biri temsil eder. Ehliyetsiz bir kat malikini kanuni mümessili temsil eder. Alınacak karar doğrudan doğruya kendini ilgilendiren kat maliki görüşmelerde hazır bulunabilir, fakat oya katılamaz.

Kat maliki oyunu yetkili vekil eliyle kullanabilir. Bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Ancak kırk ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda bir kişi en fazla iki kişiye vekâlet edebilir.

Dayanak: KMK md. 31

Sayı ve arsa payı çoğunluğu aranan işler

Bazı kararlar için kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu aranır. Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa yönetici atanması mecburidir. Yönetici her yıl kurulun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir.

Engellilerin yaşamı için zorunluluk gösteren proje tadili, kat maliklerinin en geç üç ay içerisinde yapacağı toplantıda sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karara bağlanır. Toplantı bu süre içinde yapılamaz ya da talep çoğunlukla kabul edilmezse, ilgili kat malikinin talebi üzerine farklı bir yol işler. İnşaat, onarım ve tesis, bina güvenliğinin tehlikeye sokulmadığını bildiren komisyon raporuna dayanılarak ilgili mercilerden alınacak tasdikli proje değişikliği veya krokiye göre yapılır.

Verilen maddelerde sayı ve arsa payı çoğunluğu kuralı aşağıdaki işler için de yazılıdır.

• Yöneticinin atanması: kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu.
• Denetçi veya üç kişilik denetim kurulunun kat maliklerinin kendi aralarından seçilmesi: sayı ve arsa payı çoğunluğu.
• Ortak yerleri düzgün hâle getirecek, kullanmayı daha rahat ve kolay kılacak ya da faydayı çoğaltacak yenilik ve ilaveler: sayı ve arsa payı çoğunluğu.
• Kat maliklerinden birinin isteği üzerine ısı yalıtımı, yakıt dönüşümü ve ısıtma sisteminin merkezi ya da ferdi sisteme dönüştürülmesi: sayı ve arsa payı çoğunluğu.
• Bu dönüşümün istisnası: toplam inşaat alanı iki bin metrekare ve üzeri binada merkezi sistemden ferdi sisteme geçiş için oybirliği gerekir.

Dayanak: KMK md. 34, KMK md. 41, KMK md. 42

Beşte dört gereken işler

Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. Kat maliklerinin 33 üncü maddeye göre mahkemeye başvurma hakları saklıdır. Isıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesine karar verilirse, yönetim planının bu karara aykırı hükümleri değiştirilmiş sayılır.

Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Bu kuralda aranan şey, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasıdır.

Ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bölümlere zarar verdiği ve acilen onarılması gerektiği mahkemece tespit edilmiş olabilir. Anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğu da mahkemece tespit edilmiş olabilir. Bu hâllerde onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun yapılması için kat maliklerinin rızası aranmaz. Anayapı, anagayrimenkulün yalnız esas yapı kısmıdır.

Dayanak: KMK md. 28, KMK md. 42, KMK md. 19, KMK md. 2

Oybirliği gereken işler

Kat ilavesi ve benzeri işlerde kurulun oybirliğiyle karar vermesi tek başına yetmez. Bütün bağımsız bölümlere tahsis olunacak arsa paylarının usulüne göre yeniden ve oybirliğiyle tespit edilmesi de şarttır. Yeni bağımsız bölüme tahsis edilen arsa payı üzerinde tapu memuru huzurunda yapılacak resmi senetle kat irtifakı kurulması ve bunun tescil edilmesi de gerekir.

Verilen maddelerde oybirliği aranan işler aşağıdadır.

• Toplam inşaat alanı iki bin metrekare ve üzeri binada merkezi ısıtma sisteminin ferdi sisteme dönüştürülmesi: kat maliklerinin sayı ve arsa payı olarak oybirliği.
• Anagayrimenkulün üstüne kat ilavesi veya mevcut çekme kat yerine tam kat yapılması: kat malikleri kurulunun oybirliğiyle karar vermesi.
• Zemin veya bodrum katlarında ya da arsanın boş kısmında 24 üncü maddenin ikinci fıkrasında yazılı yerlerin sonradan yapımı veya ilavesi: aynı oybirliği.
• Anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması, arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar: bütün kat maliklerinin oybirliği.
• Anayapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadıyla kiralanması gibi önemli yönetim işleri: bütün kat maliklerinin oybirliği.

Dayanak: KMK md. 42, KMK md. 44, KMK md. 45

Çok masraflı ve lüks yeniliklerde gider

Yenilik çok masraflıysa, yapının özel durumuna göre lüks bir nitelik taşıyorsa ya da bütün kat maliklerinin kullanması mutlaka gerekli yerlerde veya geçitlerde bulunmuyorsa kural değişir. Bundan faydalanmak istemeyen kat maliki gidere katılmak zorunda değildir; gideri yapılmasına karar vermiş kat malikleri öder.

Başlangıçta giderlere katılmayan kat maliki veya onun külli veya cüzi halefleri, yapılan lüks yenilik veya ilaveden faydalanma hakkını sonradan kazanabilir. Bunun için yenilik ve ilavelerin yapılması ve korunması giderlerine kendi arsa payları oranında katılmaları gerekir.

Dayanak: KMK md. 43

Sık sorulan sorular