Asansör, kapıcı ve ısınma giderleri nasıl paylaşılır?

Eşit paylaşılan giderler: kapıcı, kaloriferci, bahçıvan, bekçi

Kat maliklerinden her biri, aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine eşit olarak katılmakla yükümlüdür. Bu giderler için toplanacak avansa da eşit olarak katılır.

Kat malikleri farklı bir paylaşım üzerinde anlaşmışsa paylaşım bu anlaşmaya göre yapılır. Kapıcı daire veya odaları ise kanunda her halde ortak yer sayılır.

Dayanak: KMK md. 20, KMK md. 4

Arsa payına göre paylaşılan giderler

Aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça her kat maliki, anagayrimenkulün sigorta primlerine kendi arsa payı oranında katılır. Bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderlerine de aynı oranda katılır. Yönetici aylığı gibi diğer giderler, ortak tesislerin işletme giderleri ve giderler için toplanacak avans da arsa payı oranında paylaşılır.

Arsa payı, arsanın bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet payıdır. Ortak yerler ise anagayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında kalıp korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerleridir.

Dayanak: KMK md. 20, KMK md. 2

Asansör giderleri

Asansörler kanunda her halde ortak yer sayılır. Bu yüzden kat malikleri, aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça asansörün bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderlerine de arsa payı oranında katılır.

Yönetim planında aksine hüküm olmadıkça yönetici, asansörlerin güvenli bir şekilde işletilmesi için aylık bakımları ile yıllık kontrollerini ilgili teknik düzenlemelere uygun şekilde yaptırır. Bu işlemlere ilişkin ücretlerin ödenmesi de yöneticinin işleri arasındadır. 34 üncü maddedeki şartları taşıdığı hâlde yönetici atanmamış bir anagayrimenkulde bu işlerin yaptırılmasından kat malikleri müştereken sorumludur.

Yönetim planında aksine hüküm olmadıkça yönetici, asansör ve kalorifer işletmesi için işletme projesi onaylanıncaya kadar kat maliklerinden avans toplar. Bunu yönetim planında gösterilen zamanda, böyle bir zaman gösterilmemişse her takvim yılının ilk ayı içinde yapar.

Dayanak: KMK md. 4, KMK md. 20, KMK md. 35

Asansörü kullanmayan kat maliki de öder mi?

Evet. Kat malikleri, ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçerek bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz. Kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek de ödemekten kurtarmaz.

Bu nedenle bağımsız bölümünün durumu yüzünden asansöre ihtiyacı olmadığını ileri süren kat maliki de asansör giderindeki payını öder. Kat malikleri aralarında başka türlü anlaşmışsa, gider paylaşımı bu anlaşmaya göre yapılır.

Kullanma hakkı, kat maliklerinin ortak malik sıfatıyla paydaşı bulundukları ortak yerler üzerindeki faydalanma hakkıdır.

Dayanak: KMK md. 20, KMK md. 2

Isınma giderleri ve ısıtma sistemi kararları

Kat malikleri, aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça kaloriferci giderine ve bunun için toplanacak avansa eşit olarak katılır. Kalorifer daireleri ve her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kalorifer tesisleri de her halde ortak yer sayılır.

Merkezi ısıtma sistemlerinde ısınma giderlerinin paylaştırılmasına ilişkin usul ve esaslar bir yönetmelikle düzenlenir. Bu yönetmeliğin hükümleri verilen maddeler arasında yer almaz; ayrıntı için yönetmeliğe ve yönetim planınıza bakın ya da bir hukukçuya danışın.

Isıtma sistemiyle ilgili aşağıdaki işler, kat maliklerinden birinin isteği üzerine verilecek kararla yapılır. Isıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesine karar verilirse, yönetim planının bu karara aykırı hükümleri değiştirilmiş sayılır.

• Isı yalıtımı ve ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü: kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu.
• Merkezi sistemden ferdi sisteme ya da ferdi sistemden merkezi sisteme dönüşüm: kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu.
• Toplam inşaat alanı iki bin metrekare ve üzeri binada merkezi sistemden ferdi sisteme dönüşüm: kat maliklerinin sayı ve arsa payı olarak oybirliği.
• Bu konuda yapılacak ortak işlerin giderleri: arsa payı oranına göre ödenir.

Dayanak: KMK md. 20, KMK md. 4, KMK md. 42

Yeni asansör gibi yenilikler: karar ve gider

Kat malikleri ortak yerlerde kendi başlarına bir değişiklik yapamaz. Ortak yerleri düzgün hâle getirecek, kullanmayı daha rahat ve kolay kılacak ya da faydayı çoğaltacak yenilik ve ilaveler bu kapsamdadır. Bunlar kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır. Bu işlerin giderleri, yeniliklerden faydalananlar tarafından faydalanma oranına göre ödenir.

Yenilik çok masraflıysa, yapının özel durumuna göre lüks bir nitelik taşıyorsa ya da bütün kat maliklerinin kullanması mutlaka gerekli yerlerde veya geçitlerde bulunmuyorsa kural değişir. Bundan faydalanmak istemeyen kat maliki gidere katılmak zorunda değildir; gideri yenilik ve ilavenin yapılmasına karar vermiş kat malikleri öder. Başlangıçta giderlere katılmayan kat maliki veya onun külli veya cüzi halefleri, yapılan lüks yenilik veya ilaveden faydalanma hakkını sonradan kazanabilir. Bunun için yenilik ve ilavelerin yapılması ve korunması giderlerine kendi arsa payları oranında katılmaları gerekir.

Engellilerin yaşamı için zorunluluk gösteren proje tadili, kat maliklerinin en geç üç ay içerisinde yapacağı toplantıda sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karara bağlanır. Toplantı bu süre içinde yapılamaz ya da talep çoğunlukla kabul edilmezse, ilgili kat malikinin talebi üzerine farklı bir yol işler. İnşaat, onarım ve tesis, bina güvenliğinin tehlikeye sokulmadığını bildiren komisyon raporuna dayanılarak ilgili mercilerden alınacak tasdikli proje değişikliği veya krokiye göre yapılır.

Dayanak: KMK md. 42, KMK md. 43

Sık sorulan sorular