Kiracı aidattan sorumlu mu? Sorumluluğun sınırı

Kiracı ortak giderlerden sorumlu mu?

Evet. Kat malikinin 20 nci madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından kiracı da sorumludur. Kanunun ifadesiyle bu sorumluluk müştereken ve müteselsilen sorumluluktur.

Bu sorumluluk yalnız kiracıya özgü değildir. Bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananların hepsi bu kapsama girer.

Bağımsız bölüm, anagayrimenkulün ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olup bağımsız mülkiyete konu olan bölümüdür. Bağımsız bölüm üzerinde kurulan mülkiyet hakkına kat mülkiyeti, bu hakka sahip olana kat maliki denir.

Dayanak: KMK md. 22, KMK md. 2

Kiracının sorumluluğunun sınırı

Kanun kiracı için ayrı bir sınır koyar. Kiracının sorumluluğu, ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlıdır. Kiracının bu borç için yaptığı ödeme de kira borcundan düşülür.

Kira miktarı sınırı maddede kiracı için öngörülmüştür. Oturma hakkına ya da başka bir sebebe dayanarak devamlı faydalananlar için verilen maddelerde ayrı bir sınır yazılı değildir.

• Sorumluluğun konusu: kat malikinin gider ve avans borcu ile gecikme tazminatı.
• Kiracı için sınır: ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı.
• Ödemenin sonucu: kiracının yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.

Dayanak: KMK md. 22

Kiracı hangi giderlerden sorumlu olur?

Verilen maddelerde “aidat” kelimesi geçmez. Kiracının sorumluluğu, kat malikinin 20 nci madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcunu ve gecikme tazminatını kapsar.

Kat maliklerinden her biri, aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça, kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak katılmakla yükümlüdür. Sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderlerine ise kendi arsa payı oranında katılır. Yönetici aylığı gibi diğer giderler, ortak tesislerin işletme giderleri ve giderler için toplanacak avans da arsa payı oranında paylaşılır.

Arsa payı, arsanın bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet payıdır. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.

Dayanak: KMK md. 20, KMK md. 22, KMK md. 2

İşletme projesi fiilen yararlananlara da bildirilir

Her kat malikinin 20 nci maddedeki esaslara göre vermesi gereken avans tutarı işletme projesinde gösterilir. Bu proje kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara, imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir.

Bağımsız bölümden fiilen yararlanan bir kiracıya da bildirim bu yolla yapılabilir. İşletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır. Proje bildirilir ve en geç üç ay içinde aynen veya değiştirilerek kabulüne yönelik genel kurulda karar alınır.

Dayanak: KMK md. 37

Kiracı da kurallara uymakla yükümlüdür

Kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara da uygulanır. Oturma (sükna) hakkı sahipleri ve bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlar için de durum aynıdır. Bu borçları yerine getirmeyenler, kat malikleriyle birlikte müteselsil olarak sorumlu olur.

Kat malikleri, bağımsız bölümlerini, eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymakla karşılıklı olarak yükümlüdür. Özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymak zorundadırlar.

20 nci maddenin birinci fıkrasındaki giderlere, bir bağımsız bölümden herhangi bir suretle faydalanan kişinin kusurlu bir hareketi sebep olmuş olabilir. Bu durumda gidere katılanların, yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu hakları vardır.

Dayanak: KMK md. 18, KMK md. 20

Borç ödenmezse ne olur?

Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici dava açabilir ve icra takibi yapabilir. Bu yol yönetim planına, kanuna ve genel hükümlere göre işletilir.

Kat malikinin borcu, faydalananların bu sorumluluğu yoluyla da alınamazsa kanuni ipotek yoluna gidilir. Mahkemece tespit edilen borcu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, bu borç tutarı için diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı tescil edilir. Tescil, varsa yöneticinin, yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle yapılır.

Kat maliklerinin, gider borcunu ödemeyen kat maliki veya diğer sorumlulardan olan alacakları önceliklidir.

Dayanak: KMK md. 20, KMK md. 22

Sık sorulan sorular