Merkezi ısıtmada ısınma gideri nasıl paylaştırılır?

Yönetmelik hangi binalara ve giderlere uygulanır?

Yönetmelik, birden fazla bağımsız bölümü olan, merkezi veya bölgesel ısıtma sistemli ve sıhhi sıcak su sistemli binalara uygulanır. Mevcut binalar da yeni yapılacak binalar da kapsamdadır. Bağımsız bölüm, tamamlanmış bir binanın kat, daire, büro, dükkân, mağaza, mahzen, depo ve benzeri bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olan birimlerdir. Bina sahibi ise binanın maliki, varsa intifa hakkı sahibi, ikisi de yoksa binaya malik gibi tasarruf edendir.

Yönetmelik iki tür giderin paylaştırılmasında uygulanır: merkezi ısıtma sistemlerinin işletme giderleri ile ısının ve sıhhi sıcak suyun bağımsız bölümlerce kullanım giderleri. Bu giderler, ısı veya sıhhi sıcak su sağlanmış bağımsız bölüm kullanıcılarına paylaştırılır.

Kat Mülkiyeti Kanunu, merkezi ısıtma sistemlerinde ısınma giderlerinin paylaştırılmasına ilişkin usul ve esasların bir yönetmelikle düzenleneceğini söyler. Isınma Gideri Yönetmeliği, Kanunun bu hükmünü içeren 42. maddesinin dördüncü fıkrasına dayanılarak hazırlanmıştır.

Dayanak: Isınma Gideri Yönetmeliği md. 1, 2, 3, 5; KMK md. 42

Isı ölçer, ısı sayacı ve diğer ölçüm ekipmanları

Isı ölçer, üzerine veya giriş hattına yerleştirildiği radyatör ve benzeri ısıtıcı cihazların harcadığı enerjiyi ölçerek hafızasına kaydeden cihazdır. Isı sayacı, üzerine yerleştirildiği ısıtma hattından geçen ısı enerjisi miktarını debi ve sıcaklık farkına göre ölçen cihazdır. Ölçüm ekipmanları; ısı ve sıcak su sayacı, ısı ölçer, ölçüm okuma ve faturalandırma cihazlarıdır.

Gider paylaşım belgesi, binanın ısı veya sıhhi sıcak su kullanım enerjisi için ödeyeceği toplam tutarın bağımsız bölümlere paylaştırıldığı belgedir. Bu paylaştırma kullanım miktarlarına göre yapılır. Isı ölçer kullanılıyorsa bağımsız bölümlerdeki her radyatör grubuna ısı ölçer takılır. Bağımsız bölümün tüketimi, bütün ısı ölçerlerden yapılan ölçümlerle bulunur.

Ölçüm ekipmanları ilgili standartlara ve Ölçüler ve Ayar Kanununa uygun olmalıdır. Ekipman ısıtma sistemine uygun olmalı ve teknik bakımdan doğru çalışacak şekilde kurulmalıdır. Muayene ve kalibrasyon, Ölçüler ve Ayar Kanununa göre yetkili kurum veya kuruluşlarca yapılır.

Dayanak: Isınma Gideri Yönetmeliği md. 3, 6, 7

Isınma gideri payı nasıl hesaplanır?

Merkezi ısıtma sistemlerinde toplam ısıtma giderlerinin yüzde 70'i, bağımsız bölümlerin ölçülen ısı tüketimlerine göre paylaştırılır. Toplam ısıtma giderlerinin yüzde 30'u ise ortak kullanım mahalleri, sistem kayıpları, asgari ısınma ve işletme giderlerinden kaynaklı ısı giderleridir. Bu yüzde 30, bağımsız bölümlerin kullanım alanlarına göre paylaştırılır.

Bölgesel ısıtma sistemlerinde toplam ısıtma giderlerinin yüzde 20'si, bağımsız bölümlerin kullanım alanlarına göre paylaştırılır. Ön ödemeli ısı sayacı sistemi kullanılıyorsa, paylaşım bildiriminde yer alacak bilgileri sayan hüküm ile gider paylaşımı hesaplamasına ilişkin madde uygulanmayabilir. Jeotermal kaynaklı ısıtma sistemine dahil binalarda bina ana ısı sayacı ile bağımsız bölüm süzme ısı sayaçları kullanılıyorsa, bina ısıtma ortak gider tutarı farklı hesaplanır. Bu halde ana ısı sayacı ile bağımsız bölüm ısı sayaçları toplamı arasındaki fark, bağımsız bölüm kapalı kullanım alanları oranında bağımsız bölümlere paylaştırılır.

Bina veya site kullanıcılarının tüketim ölçümlerinde farklı ölçüm ekipmanları kullanılıyorsa önce bütün tüketim ölçülür. Ardından tüketimleri aynı ekipmanla ölçülmüş kullanıcı gruplarının payları ölçülür. Merkezi ısıtma sistemlerinde ısı ölçer veya ısı sayacı kullanıldığında hesap aşağıdaki adımlarla yapılır.

• Isı ölçer kullanılıyorsa: Bağımsız bölümdeki her ısı ölçerde okunan değer, binadaki bütün ısı ölçerlerde okunan değerlerin toplamına bölünür ve bu oranlar toplanır.
• Bulunan oran, binanın toplam ısı tüketim tutarının yüzde 70'i ile çarpılır; sonuç bağımsız bölümün ısı ölçer tüketim tutarıdır.
• Isı sayacı kullanılıyorsa: Bağımsız bölümün ısı sayacında okunan değer, binadaki bütün bağımsız bölüm ısı sayaçlarından okunan değerlerin toplamına bölünür.
• Bulunan oran, binanın toplam ısı tüketim tutarının yüzde 70'i ile çarpılır; sonuç bağımsız bölümün ısı sayacına göre tüketim tutarıdır.
• Her iki durumda ortak tüketim tutarı için bağımsız bölümün kapalı kullanım alanı, binadaki bağımsız bölümlerin kapalı kullanım alanları toplamına bölünür.
• Bu oran, binanın toplam ısı tüketim tutarının yüzde 30'u ile çarpılır; sonuç bağımsız bölümün ortak tüketim tutarıdır.
• Tüketim tutarı ile ortak tüketim tutarı toplanır; sonuç bağımsız bölümün toplam tüketim tutarıdır.

Dayanak: Isınma Gideri Yönetmeliği md. 5, 7, 8, 9

Sıhhi sıcak su gideri nasıl paylaştırılır?

Merkezi sıhhi sıcak su sistemlerinde toplam sıhhi sıcak su giderleri, kullanıcıların ölçülen sıcak su tüketimlerine göre paylaştırılır. Sıcak su sayacı, üzerine yerleştirildiği sıhhi sıcak su giriş hattından geçen sıcak su miktarını ölçen cihazdır.

Sıcak su üretimini sağlayan ısıtma sistemi merkezi ısıtma sisteminden bağımsızsa ve sıcak su sayaçları kullanılıyorsa hesap şöyle yapılır. Bağımsız bölümdeki sayaçta okunan litre, binadaki bütün sayaçlardan okunan litrelerin toplamına bölünür. Bu oran, binanın toplam sıcak su tüketim tutarıyla çarpılır.

Sıcak su üretimi merkezi ısıtma sistemine bağımlıysa, merkezi ısıtma sisteminin payı, sıcak su sisteminin tüketimi çıkartıldıktan sonra kalan bütün tüketim miktarıdır. Sıcak su sisteminin yakıt tüketim miktarı için tüketilen sıcak su hacmi 1,20 ile ve sıcak su sıcaklığının 10 eksiğiyle çarpılır. Sonuç, tüketilen yakıtın alt ısıl değerine bölünür; bu değer yakıtı sağlayan kuruluşlardan alınır. Bulunan yakıt miktarı yakıt birim fiyatıyla çarpılınca binanın toplam sıcak su tüketim tutarı elde edilir.

Dayanak: Isınma Gideri Yönetmeliği md. 3, 8

Ekipman arızalanırsa ya da kullanıcı değişirse

Gider paylaşım belgesi düzenleme döneminde bir ekipman arızalanabilir veya benzer bir sebeple doğru ölçüm yapamayabilir. Bu yüzden paylar belirlenemiyorsa, söz konusu bağımsız bölümlerin daha önceki benzer dönemlerdeki tüketimleri veya o dönemdeki diğer benzer bağımsız bölümlerin tüketimleri esas alınır. Payları bina yöneticisi, bina yönetim kurulu, enerji yöneticisi, bölgesel ısı dağıtım ve satış şirketleri veya yetkilendirilmiş ölçüm şirketleri belirler.

Dönem içinde bağımsız bölüm kullanıcısı değişirse aynı kişi ve kuruluşlar değişim tarihinde ara okuma yapar. Dönem sonunda iki ayrı gider paylaşım belgesi düzenlenir. Ara okuma mümkün değilse veya değişim zamanı ya da teknik sebepler yüzünden yapılamamışsa, iki ayrı belge bağımsız bölümün kullanım gün sayısına göre düzenlenir.

Dayanak: Isınma Gideri Yönetmeliği md. 11

Bina yöneticisi ve kullanıcıların uyacağı kurallar

Bina yöneticisi, Kat Mülkiyeti Kanununa göre atanmış olan ve bina yönetimini sağlayan kişidir. Bina sahibi, bina yöneticisi veya bina yönetim kurulu, giderlerin tüketim ölçümlerine ve hesaplama kurallarına uygun paylaştırılmasını sağlar. Bina sahibi, bina yöneticisi, bina yönetim kurulu, enerji yöneticisi, yetkilendirilmiş ölçüm şirketleri ve bölgesel ısı dağıtım ve satış şirketleri tüketimleri aylık veya belirli dönemlerde ölçer. Bu kişi ve kuruluşlar, bağımsız bölüm kullanıcılarına ait gider paylaşım belgelerini de düzenler.

• Mahaller ölçüm ekipmanlarıyla donatılır; bağımsız bölüm kullanıcıları bunun için yapılacak iş ve işlemlere izin vermek mecburiyetindedir.
• Bağımsız bölüm kullanıcıları, arıza ve bakım halleri hariç ölçüm ekipmanlarına müdahale edemez.
• Merdiven sahanlığı, giriş holü, ısıtma merkezleri ve benzeri ortak kullanım mahallerinde tüketim ölçülmez.
• Kullanıma bağlı ısı veya sıhhi sıcak su tüketimi çok olan yüzme havuzu, sauna, kapıcı dairesi ve benzeri mahaller için tüketimin ölçülmesi mecburidir.
• Merkezi ısıtma sistemi kullanılan binalarda TS EN 215'e uygun termostatik radyatör vanası kullanılır.
• Merkezi sistemle ısıtılan bağımsız bölümlerde mahal sıcaklıkları asgari 15 °C olacak şekilde ayarlanır.
• Muayene ve kalibrasyonun düzenli yapılmasının kontrolünden bina sahibi, bina yöneticisi veya bina yönetim kurulu veya enerji yöneticisi sorumludur.
• Yönetim planının bu Yönetmeliğe aykırı hükümleri üç ay içinde Yönetmeliğe uygun hale getirilir.

Dayanak: Isınma Gideri Yönetmeliği md. 3, 5, 6, 7, 14

Sık sorulan sorular